13.03.2019

Maître d’Oeuvre ou constructeur de maison individuelle sur Perpignan : comment choisir ?

Faire construire sa maison, c’est avant tout se lancer dans un projet de vie. Dur de faire le bon choix entre un constructeur de maison individuelle sur Perpignan ou un maître d’oeuvre. Les différences sont nuancées et parfois floues mais Accès Habitat 66 vous éclaire sur lequel des deux choisir.

1#La conception de votre maison

Le constructeur de maison individuelle sur Perpignan vous proposera des modèles de maison dits « catalogues ». En effet, plusieurs modèles existent et sont implantés sur le terrain choisit. On trouve alors peu de place pour la personnalisation puisque sa compétitivité se trouve justement dans la standardisation des plans / matériaux / équipements. Il ne peut donc pas se permettre d’investir dans un temps de conception important. La conception n’est de toute façon pas son cœur de métier. Donc la qualité dépendra de la personne qui dessine ou adapte le plan chez le constructeur (le bureau d’études, le dessinateur, parfois le commercial lui-même). On ne peut leur enlever que les modèles-types de maisons sont bien pensés, mais le peu d’adaptation qu’elles connaissent peut les rendre totalement inconfortables et inadaptées une fois implantées sur le terrain.

La conception ne s’arrête pas là. C’est un point important qui diffère des maîtres d’œuvre. La coordination et le contrôle des travaux sont effectués par le constructeur. Cependant, les artisans qu’il rémunère sont ses sous-traitants. Il est alors légitime de se demander si le constructeur regardera son intérêt ou bien le vôtre avant tout.

Concernant le maître d’oeuvre, la conception sur mesure est l’articulation première de notre métier. Nous n’avons aucun accord avec un fabriquant ou un fournisseur de matériaux : toute notre conception est basée sur le cahier des charges établit au préalable.

Généralement, un maître d’oeuvre est architecte (ce n’est pas toujours le cas). C’est aussi une garantie de compétences en conception de villa qui offre une plus-value si jamais vous voulez revendre votre bien.

Comme pour un constructeur de maison individuelle sur Perpignan, la coordination et le contrôle des travaux sont effectués par le maître d’oeuvre. Cependant, le maître d’oeuvre est totalement indépendant des artisans et, en cas d’imperfections dans l’exécution des travaux, il prendra une décision qui ira dans votre intérêt. En effet, nous ne sommes pas financièrement liés aux artisans.

maitre d'oeuvre Perpignan
Maitre d’oeuvre Perpignan

2#Le relationnel

a)Les interlocuteurs

Du côté du constructeur de maison individuelle sur Perpignan, vous aurez probablement contact avec plusieurs et donc différents interlocuteurs. Le commercial, le directeur, le bureau d’étude, le secrétaire ou encore le conducteur de travaux. Il est parfois difficile de s’y retrouver et de coordonner tout le monde sur les informations importantes. De plus, on parle souvent du « turnover » qui est important chez les constructeurs : il n’est pas rare que le commercial ou le conducteur de chantier soient remplacés durant l’opération de construction de votre maison. Il est aussi important de savoir que les artisans concernant les travaux de « finitions » sont hors contrat de construction de maison inviduelle (CCMI). Vous serez donc obligés de les contacter vous-même et de vous occupez de mettre en place les devis et travaux directement avec eux.

Contrairement au constructeur, le maître d’oeuvre est dans la majorité des cas une seule et même personne. C’est lui qui vous accompagne de la signature du contrat à la livraison de votre maison. Durant le chantier, donc la construction, le maître d’oeuvre reste votre interlocuteur principal voire unique. C’est d’ailleurs lui qui prendra en compte vos remarques concernant les travaux et qui les transmettra aux artisans. De plus, les artisans pour les travaux de finitions sont inclus dans le contrat de maîtrise d’oeuvre.

b)La transparence

Pour un constructeur de maison individuelle sur Perpignan, on peut noter un avantage à ne pas avoir à vous soucier des « coulisses ». Parallèlement, son inconvénient est que le déroulement des opérations reste opaque pour vous. En effet, vous ne pouvez pas savoir combien coûte chaque élément de la construction, quels sont les sous-traitants et si leur situation est régulière et surtout, quelle marge prend le constructeur.

À la différence du constructeur, le maître d’oeuvre vous doit éclairage total sur le déroulement. En effet, son devoir de conseil envers vous est important. Avec lui, vous pourrez savoir combien coûte chacun des éléments ainsi que les tarifs de chaque intervenant. Vous recevrez les comptes-rendus et vous avez un droit d’accès au chantier ainsi qu’aux réunions avec les artisans et plans techniques.

 3#Le prix

 a) Le coût des travaux

La marge du constructeur de maison individuelle sur Perpignan représente entre 25 à 35 % du coût des travaux. Cette marge est non connue lorsque vous signez un CCMI. Elle comprend :

  • les frais commerciaux
  • les frais de caution
  • les redevances de franchisé …

Cependant, la standardisation et le volume important des commandes peuvent permettre de faire baisser le coût des matériaux. Il est tout de même difficile de savoir si cette économie sur les matériaux permet de compenser la marge du constructeur.

À savoir : moins vous demanderez de modifications, plus  une maison de constructeur pourra être compétitive face à une maison de maître d’œuvre.

Du côté des maîtres d’œuvre, la rémunération est de 10 à 15 % du coût des travaux. Cette rémunération est connue dès le départ lors du début de la mission (de la signature du contrat à la conception jusqu’à la livraison). Pour la comparer à la marge du constructeur, il faut rajouter le coût des études de sol / thermiques (ce qui correspond à 1 ou 2 % du coût des travaux). Notre rémunération est à peu près équivalente à la moitié de la marge du constructeur.

 b) Le respect du budget

Chez le constructeur, le prix est au fixé au CCMI de façon globale et forfaitaire. Le constructeur à l’obligation d’avoir un garant (un établissement bancaire ou bien une assurance) qui se porte caution pour vous rembourser tout dépassement de prix convenu au CCMI.

Le maître d’oeuvre a une obligation de résultat sur le respect du budget. Nous devons vous fournir des devis d’artisans rentrant dans votre budget maximal. Le contrat de travaux avec les artisans est, lui aussi, à prix global et forfaitaire. Dés lors, votre budget maximal est connu dés la signature du contrat de maîtrise d’oeuvre.

c) Modalités de paiement

Le constructeur de maison individuelle sur Perpignan met en place un échéancier réglementé qui s’apparente à des acomptes. A chaque étape, vous payez et parfois  un peu plus que la valeur réelle des travaux exécutés. A la réception, le rapport s’inverse tout de même puisqu’il reste un solde de 5 % que vous verserez à la levée de toutes les éventuelles imperfections.

La règle de base en maîtrise d’œuvre est que chaque ouvrage est payé uniquement quand il est terminé, réalisé et validé. Une retenue de 5 % minimum est appliquée sur les paiements aux artisans tout au long du chantier. Là aussi les 5 % sont versés après réception et après levée des éventuelles réserves.

d) Les délais

Pour le constructeur, il offre une garantie de livraison à délais convenus et donc à durée large. Il a pour obligation d’avoir un garant prenant le relai pour terminer la construction s’il vient à déposer le bilan. En cas de retard, la garantie vous verse également des pénalités de retard journalières avec toutefois  une franchise de 30 jours. La durée large est entre 9 et 13 mois de travaux pour une surface de 100m². L’échéancier de paiement fournit au constructeur une avance de trésorerie qui ne l’encourage pas vraiment à travailler à flux tendu.

Le maître d’œuvre possède un planning détaillé d’exécution qui fait partie du contrat de travaux avec les artisans. Il y a un seul et même calendrier : les artisans sont ainsi solidaires du respect du planning général. En cas de dépassement de délais, il vous versera des pénalités de retard journalières dés le 1er jour du retard. Et en cas de dépôt de bilan d’un artisan, il est remplacé immédiatement pour finir le travail. On peut parler de durée optimale puisque pour une surface de 100m², il faut compter entre 7 et 10 mois de chantier. En maîtrise d’œuvre, il y a peu de temps morts. De plus, il est important de savoir que vous ne fournissez aucun acompte aux artisans : tout le monde cherche à terminer les travaux dans les délais optimaux.

 3# Le suivi du chantier

Avec un constructeur de maison individuelle sur Perpignan, la signature d’un CCMI inclut le suivi complet de votre chantier. Vous devez cependant demander au constructeur l’autorisation pour y accéder et vous ne pouvez pas intervenir directement auprès des artisans qui construisent votre maison.

Concernant le maître d’œuvre, vous aurez les clés de votre maison et accès au chantier quand vous le souhaitez. Le suivi du chantier est assuré par le professionnel tout au long de l’opération. Suivre le chantier peut être complexe car il faut maîtriser le vocabulaire technique des différents corps de métiers présents. Vous pourrez également participer aux réunions avec tous les artisans et être épaulé par nos collaborateurs pour mieux comprendre l’avancée des travaux.

4# Les garanties et assurances

Trois garanties obligatoires existent pour tous les professionnels. De l’architecte au constructeur en passant par les artisans indépendants. Tous ceux qui participent à votre projet doivent fournir les garanties suivantes. Et pour en bénéficier, il faut envoyer une lettre avec accusé de réception au professionnel concerné. Sans réponse de la part du professionnel, vous pourrez saisir le tribunal de grande instance.

a) La garantie de « parfait achèvement »

Cette garantie dure un an à compter de la réception des travaux. Elle oblige les professionnels à réparer toutes les imperfections / malfaçons survenues au cours de l’année qui suit la réception des travaux, peu importe leur importance et leur nature. Pratiquement tout rentre dans le cadre de cette garantie.

b) La garantie « biennale »

Celle-ci dure deux ans à compter de la réception des travaux. Elle concerne les appareils installés dans la maison et impose aux professionnels de remplacer tout équipement non opérationnel.

c)  La garantie « décennale »

La garantie « décennale » dure neuf ans. Elle succède à la garantie de « parfait achèvement ». Votre bien est donc garanti durant dix années. Elle concerne cette fois tous les dommages qui rendent le logement impropre à son usage d’habitation.

 Finalement, qui choisir ?

Si l’on prend le point de la conception, le constructeur de maison individuelle sur Perpignan, vous proposera plutôt des maisons standards pour limiter le temps passé sur cette étape. A contrario, le maître d’oeuvre dispose un projet de construction qui sera personnalisé en fonction de vos goûts, envies et demandes.

Au niveau du relationnel, il est vrai que vous connaîtrez de nombreux interlocuteurs avec un constructeur tandis que vous n’en aurez qu’un seul du côté du maître d’oeuvre, de la conception à la réalisation. Accès Habitat 66 vous propose un suivi de chantier et un accompagnement assuré tout au long de votre projet.

Il y a également le point de liberté chez la maître d’oeuvre : choisir les entreprises et artisans avec qui vous voulez collaborer, avoir un accès libre au chantier, modifier vos demandes. Pour résumer, il faut vous poser la question : construire une maison est avant tout un acte d’achat ou bien un projet de vie ?